深圳万兴伟业集团记账报税同是“配套费”，是否缴纳契税，不能一概而论
发布日期：2020-08-14 浏览次数：1264
前不久，笔者接到一个房地产公司的问题咨询：该公司2017年8月取得土地使用证，2018年5月缴纳城市基础设施配套费1200余万元。配套费该不该缴纳契税？
经查阅相关文件和资料，笔者发现“配套费是否缴纳契税”不能一概而论。就该房地产公司的情况，取得土地使用证后，按照规划建筑面积缴纳的城市基础设施配套费，不用缴纳契税。
政策分析
1.《中华人民共和国契税暂行条例》第四条规定：“契税的计税依据：（一）国有土地使用权出让、土地使用权出售、房屋买卖，为成交价格”。
《中华人民共和国契税暂行条例实施细则》第九条规定：“条例所称成交价格，是指土地、房屋权属转移合同确定的价格。包括承受者应交付的货币、实物、无形资产或者其他经济利益。”
2.《财政部、国家税务总局关于国有土地使用权出让等有关契税问题的通知》（财税〔2004〕134号，以下简称“134号文件”）第一条规定：
（一）以协议方式出让的，其契税计税价格为成交价格。成交价格包括土地出让金、土地补偿费、安置补助费、地上附着物和青苗补偿费、拆迁补偿费、市政建设配套费等承受者应支付的货币、实物、无形资产及其他经济利益。
（二）以竞价方式出让的，其契税计税价格，一般应确定为竞价的成交价格，土地出让金、市政建设配套费以及各种补偿费用应包括在内。
这里的前提条件是“以协议方式出让”或者“以竞价方式出让”，由于当时土地出让方式是“协议”或者“竞价”，土地出让金、土地补偿费、安置补助费、地上附着物和青苗补偿费、拆迁补偿费、市政建设配套费等分别收取，都属于为取得土地“支付的全部经济利益”，所以说在这种背景下，市政建设配套费是契税的计税依据需要缴纳契税。
3.《国家税务总局关于明确国有土地使用权出让契税计税依据的批复》（国税函〔2009〕603号）明确：“对通过‘招、拍、挂’程序承受国有土地使用权的，应按照土地成交总价款计征契税，其中的土地前期开发成本不得扣除。”
根据2007年的《土地储备管理办法》规定，土地使用权出让前应当对土地进行收储，由生地变为熟地。因此，在2009年的背景下，土地出让金从内容到形式已经很规范，以成交总价款即出让金作为计税依据符合《契税暂行条例》规定。但考虑到土地一级开发模式复杂多样，有可能分别支付。为此，特意强调“其中的土地前期开发成本不得扣除”，但也仅是说“土地前期开发成本”不得扣除，并没有涉及后期的城市配套费的事，即强调如果市政建设配套费、各种补偿是出让金的成本，那么不得扣除。
配套费的区别
“城市基础设施配套费”和“134号文件”中的“市政建设配套费”是不是一种费？答案是否定的。两者有着本质的区别：
一是费用性质不同。“城市基础设施配套费”是一种政府性基金，而后者只是一种费用。
二是征收单位不同。“城市基础设施配套费”上交到财政部门，而后者是交到国土部门。
三是征收时间不同。“城市基础设施配套费”是在办理建筑工程施工许可证前交付的，而后者是在办理土地使用证之前交付的。
四是征收依据不同。“城市基础设施配套费”是按照规划建筑面积和每平方米的缴费标准计算缴纳的，而后者金额是与取得的土地面积有关。
五是征收目的不同。“城市基础设施配套费”是针对新建、改建、扩建各类房屋建筑工程项目收取的，是为了改变居住环境、提高城市品质而缴纳的，而后者是为获得土地使用权所支付的经济利益。
结论
基于以上分析，笔者认为：“配套费”是否作为契税计税依据缴纳契税，要视情况而定：
在生地出让下，即通过协议或竞价方式取得土地使用权的情况下，取得土地使用权支付的全部经济利益包括支付的土地出让金、各种补偿费用（如拆迁补偿费等）、向政府缴纳的市政建设配套费，后两项作为前期开发成本不得扣除，并且三项共同构成契税计税依据。
如果是熟地出让，即通过“招、拍、挂”程序取得土地使用权，则契税计税依据应当是成交确认价格，即《成交确认书》确定的价格，不包括后期支付的城市基础设施配套费。
所以说，我们不能见到“配套费”就认为是“134号文件”中的“市政建设配套费”，确定为契税的计税依据缴纳契税。我们要从契税的立法精神上去分析，到底该不该缴纳契税。像开始我们提到的房地产公司支付的“城市基础设施配套费”就不是契税的计税依据，不用缴纳契税。
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